1、选址凭感觉，没有科学依据。

2、成熟商圈、客流、物流数据模糊，缺少投资收益预测。

3、缺少整体规划，没有店铺生命周期管理。

基于K2 BPM平台的规划-预测-开店-模型优化全流程管理，提高了选址效率和准确性，规范了开店流程，助力企业收获了更多盈利好店。

- 公司整体布局

- 人口经济情况

- 竞争对手态势

城市规划

- 城市发展目标及基本信息

- 城市业务等级及发展层次

- 城市准入流程

- 城市容量及份额

- 合理的城市开发优先顺序

商圈规划

- 商圈基本情况

- 聚客点信息

- 已有店铺数据

Ÿ 竞争对手信息展现

叠加后不同图层后，可以看到竞争对手的分布

Ÿ 自定义测量距离

能够实时测量从竞争门店-预测机会点，预测机会点到不同门店之间的距离，判断市场竞争压力和市场容量。

Ÿ 投资测算预测

报批前审批

- 新址确认：基本信息/商圈信息/位置信息/场地情况

- 经营评估：费用/回报

- 业主谈判

报批审核

- 签约管理：合同信息/付款进程

开业前准备

- 设计：装修设计/效果图

- 施工：开发工程交接/工程- 验收资料

- 开业交接：工程营运交接

机会点完成开业交接后，自动转成门店，系统自动生成店铺编号。

开店选址一直以来都是困扰创业者的难题，当一切都准备就绪之后，唯独没有一个合适的店铺位置，着实让人恼怒，对于不同性质的店铺，选址会有不同的要求，有些需要人气，而有些却需要安静的地方，因此不可一概而论，那么对于店铺选址究竟应该遵循怎样的原则呢？

所谓“取闹避静”就是在确定店址时，根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。“商圈”即以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。

商圈一般分为三类：成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去; 成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人; 社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。

商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则形状，但从理论上说，商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例，一般以半径500米为主商圈，半径1000米为次商圈，半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右。此外也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力、特殊关系购买力等，但所占比重很小。

当然，上述数字是经验数字，具体落实到每一间店铺，则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同，店铺规模大小不一，其商圈半径也会有很大的差别，并不是一成不变的。

想开一家好的店铺，进行一番市场调研是在所难免的。从专业角度上称其为商圈分析，通俗来说就是调查分析店铺的销售范围、来店顾客的特性及其居住环境的地理位置。因为不同地理位置的商铺，适合经营的种类也有所不同。因此，投资者在进行选址时，首先要细心地观察商圈的情况，如商圈内的客流量与车流量有多大，商圈内的竞争对手有多少等。

一般来说，客流量较大的场所有城市的商业中心、火车站、长途汽车站、公交站点附近、商业步行街、大学校园门口、人气旺盛的旅游景点、大型批发市场门口和大中型居民区等。由于这些地方属于商业集中地段，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。但在具体选择铺位时，应注意商圈内的竞争对手不易过多，最好同类商品专营商店不要超过三家。

相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，比如北京的西单、王府井等。因此，选择同类产品中知名度较高的品牌比较集中的商业区，消费者的购买目标很明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。

人们往往容易记住世界上最高的山，很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在，如购买去屑洗发水会立刻想到“”，这是因为海飞丝在进入中国市场时，第一个推出去屑的概念。又如谈到空调，就会想到格力，这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。

中国加入WTO后引起国内市场竞争的变化，国外的二、三线品牌纷纷进入内地，进入中国后首占大城市；而相对于大城市品牌的日渐饱和，小城市会成为未来重要的争夺位置。根据第一原则，在国外品牌进入小城市之前，如果能够把握机会，把店铺开在小城市，就等于稳健迈出决胜终端的第一步。同时，小城市具有租金优势，在投入额不变的情况下，小城市开店，店铺面积更大，一是能直观有效地集中顾客的注意力，吸引顾客光临；二是入口也相对宽，顾客容易进入店内，并且能够较多滞留顾客，成交的机会就越大。当然，小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。

1. 要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市; 但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，比如保健用品商店和老人服务中心等等。

2. 要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。

3. 要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。

4. 要有“借光”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“

好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大、交通方便等，所以选择好位置必须考虑以下因素：

1. 人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例;

2. 车流量：汽车、摩托车往来流量;

3. 交通：目前及未来可能增减的运输工具;

4. 马路宽窄与停车问题;

5. 区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等;

6. 人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;

7. 商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

根据人气选址开店，可粗略分为两种：一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要把市场做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人口味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。

不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利率。现在很多城市，一条街都是一个特色的，所以找店面要根据自己的项目去找，这样的生意比较容易成功。

温馨提示：

1. 做生意从小做起，不要因小而不为。

2. 从先挣几元钱开始，目标先定得低一点，增加成功的胜算。

3. 不断提升你的服务和技术，不断扩展你的生意渠道，不断增加你的潜在客户。

4. 要善于发散思维。

5. 要有坚定的信念，一件事只要有三个人认同，就值得去做，等十个人都认为可行时，就已经没有跟风的必要了。

6. 用人不疑，该放权时就放权。

7. 将成本控制到每一分钱，将盈利增加到极限。

8. 不屈不挠的战斗意志。

9. 创业要有好创意，要善于发现别人不注意的商机。

10. 准备到有一半的把握时，就要开始去做了，十全十美的准备是不可能的。

零售及餐饮行业充满着宣称能解决所有问题的自我主义者，其中一些人确实如此，然而大多数人不是。不幸地，自我常常妨碍明智的决定，导致损失钱财及入骨的悲痛。对大多数不相信上述说法的人，多看看过去一些曾经很红火的零售店或餐厅但最终还是进入了太平间，有些店的光辉日子来的快，去的也快。

讲一个餐厅老板的案例，原本是一家成功餐厅的经营者，起家于一个有特色且成功的概念餐厅。不听从专家的建议，他在其他区域（一个中等规模社区）开了另一家同名称的类似餐厅，不幸地，成功的奥秘不见了，销售额被分食，新餐厅的严重亏损拖垮了老店，最后两家店都倒闭关门了，这个经营者现在为另一家餐厅打工。令人可惜的是，如果当初能仔细分析做好选址规划，惨痛的教训是可以避免的。

店铺选址虽然存在定性主观的判断，但对于真正懂选址的人，它是一门可以量化比较的科学。遵循选址原则会迫使选址的人们进行发现事实、逻辑思维的流程，最后得到实事求是的结论，以减少选址错误的几率。如果正确地用好选址流程，它不仅能大大有利于店铺选址决策，也能有助于营销决策。不是所有的原则都适用于所有情况。

例如，一些晚餐为主的餐厅用独特的概念或菜单来弥补能见度的不足。反之，能见度对大多数餐厅是重要的，特别对快餐是至关紧要的。

以下逐一说明店铺选址的12步流程，每一步骤也是选址必须遵循的法则：

在这里我们不探讨经营面（因为那是一个完全不同的主题），但是不言自明你必须知道你的行业及你自己的生意（如果你已经是一家店的经营者）。

事实上，了解你的运营是任何扩张的必要条件。以餐饮行业为例，餐厅经营者通常能列举并比较食材成本、人力成本、可控成本、不可控成本、毛利率及利润。数字被广泛地讨论及交换，每天的流水、交易量、每个就餐时段的顾客数、销售的餐数、以及利润（希望有获利）等填满了多本笔记本。

然而，听起来有点世俗，在扩张之前，你必须真正把握好你运营的复杂性并正确地衡量你的管理能力。你做好你的功课了吗？如果你首次进入餐饮行业，你有研究成功的餐厅经营吗？你是否完全熟悉他们的技术？

对于多店经营者，了解你的运营也包括了解你表现最好的门店的特性对比表现最差的门店。赢家告诉你在哪里找成功的新店，输家告诉你在哪里避免失败店。

顾客被吸引到商店的理由有很多。作为一个店老板，你应该知道为何顾客选择你的店。而且，识别最常到访消费的常客（重度用户）的特性是必要的。没有这个数据，你在拿一支空气枪与人交火。可怕的是，有很多商家老板或高管真不了解他们的顾客概况档案，你问他们的顾客是谁？很多回答会是：每个人都是他们的顾客，你再问：你如何知道的？

通常的回答是：我观察到的，或我的经理告诉我的。有点荒谬！经常在完成一个顾客调查（或商圈调查）之后，真实的顾客概况信息跟这些高管的意见有极大差异。你需要发现谁是你的顾客？为何他们到访你？或为何他们不到你门店？最重要的顾客一般是最常到访的常客，这类顾客也许与总体的顾客分配有极大差异，成功选址的主要秘密之一是瞄准一个人口统计匹配你“最常客”特性的区域。

消费者态度及趋势经常在变。他们被一些变数像年龄、收入、生活方式、油价、职业、抱负、机会、社会趋势、家庭组成及大小、幸福感等所影响。例如，我们大多数是非常了解最新的健康饮食知识、运动、孩子的竞争需求、手机、社交媒体、在家里或办公室每天所需要的互联网服务及其他个人因素。在考虑店面选址时，我们要认知现在及未来的习惯及趋势。

我们全部是习惯的生物。工作的人们建立起上下班的出行型态，虽然偶尔会不同，这种型态多半是容易识别的。父母也安排了一个可识别的型态，例如接送小孩去学校、购物、处理家事以及参与其他每天重复发生的事。职业妇女忙碌的型态也能被识别及评估，大多数餐厅及快餐店涌现来拦截这些型态的人们，沿着去主要区域购物中心的路线上的零售店及餐厅希望拦截这些顾客。

因此，评估一个区域内人们的型态是必要的。在建立一个多店发展策略时，你必须了解一个大都会区内不同区块的各类型态。对这种习惯及型态的误解或不了解已经导致很多商店经营失败！

几种因素决定了商圈的大小，包括：商店类型、店址类型、收入、地形、竞争、交通动脉、流量数、物理及心理障碍、市场结构、活动集客点、消费者类型、能见度（有时）、社会经济特性及其它。过去的历史经验显示餐厅聚焦于5公里的商圈半径，而快餐厅是1到3公里，便利店一般是500米。在很多情况，这些距离是贴切的，然而也常常有差异。要分析店址类型以及由于新店所导致商圈范围的变化是非常重要的，在一个主要的都市区域，一家特色餐厅也许会吸引15-20公里的人们，而在农村地段，正确类型的餐厅也许能吸引30-50公里远的人们。此外，快餐厅靠近主要的购物中心（摩尔）经常就引用了购物中心的商圈距离的特性。实际上，商圈不是严格的圆形、四方形或长方形，反而他们像变形虫，被商店（以及其周围的集客点）的吸引力所正面影响，并被竞争及物理障碍等因素所负面影响。

商店彼此竞争争夺顾客的消费金额，这些消费通常是由居民人口、流量、白天的工作人口、到访区域的访客或这些群体的组合所产生的。市场资源包括人口、社会经济特性、年龄结构、收入、消费金额、生活方式及家庭大小。通过有序的步骤，你能够确定现在及未来的市场范围。

在一个大都会区域范围内的易接近性包括开车（或骑车）的人从区域的某个地方移动到另一个地方的能力。就地段位置上来说，易接近性表示人们移动进出一个区域，特别是进出某个特定地段的便利性。在确定易接近性时，必须考虑主要及次要的交通动脉、车道数、时速限制、转弯灯号、转弯车道、交通拥堵及中央隔离带。

你也应该评估汽车或行人的流量数、交通流向、小时高峰及低谷、及其他相关数据。流量数本身不能确定易接近性，事实上，用词有点不贴切，总流量数像区域内的总人口数一样只是指标，反而，每小时流量数是比较重要的要素。

对大多数的便利性质的商店，特别是便利店或快餐店，店面必须靠近集客设施，例如：车站、主要的购物中心、主要的办公楼集中区域、宾馆、工业及其他商业设施等。对于市中心的店面，集客点也许是政府机构、办公楼及酒店大楼的集群，或者市中心本身就是一个集客点。

上海的迪士尼乐园是个集客点，遍布全市的购物中心也是，三亚沙滩边的酒店、澳门的赌场、大学、医院、经常带来人流的超市或药局等都是集客点。识别并探索你商店区域内多种类型的集客设施是必要的，因为他们增加了到访一个区域的频率。集客点的重要性能够决定一个店面会成为成功店还是失败店。

竞争通常可以分成两类：直接及间接。一家日本料理餐厅直接跟其他的日本料理餐厅竞争，但是跟其他餐厅间接竞争。麦当劳及汉堡王被视为直接竞争，然而他们是及德克士的间接竞争者（虽然现在很多快餐厅在其菜单添加了一些品项，使得他们更像直接竞争者）。

明显地，竞争越直接，市场饱和的趋势越大。反之，竞争越不直接，较高市场占有率的机会就越大。竞争分析常常是不足的，一个人如果完全不了解现有竞争者的表现，他如何确定一个潜在新店址的销售潜力呢？不幸地，那是几乎不可能的。然而，新开店有自信的老板们总会忽视竞争。

能见度是一个店面、建筑物、或招牌被看到的能力；曝光是在一段长时间被看到。虽然能见度产生冲动购买的机会，曝光逐渐影响消费型态及决策。能见度对便利性质的商店（例如便利店、快餐厅）是极端重要，因为高能见度能让顾客很远就看到而有更多时间决定是否入店消费。

对于一些目的地性质的商家，缺乏能见度的问题不太大，因为其产品或服务有特色及氛围（在巷口内的小酒吧或咖啡厅）。然而，对大多数的零售店及餐厅来说，能见度越好，生意做成的机会就越高。

合适的地段位置是那些符合本文所述的选址流程及法则或者你自己验证过的地段标准。可接受的地段标准的例子一般包括：地段类型、交通动脉类型、商圈大小、时速限制、车道数、邻近用途、流量方向、流量数、进出、能见度、竞争、地形、人口统计、族群特性、租赁成本及烟酒牌照等，这些特性可以呈现很多维度。对于要新开店且没有选址经验的个体商家老板，其他类似的成功商店的店址特性能提供非常重要的指引。

多店连锁的经营者可以吸取过去的经验，分析他们最成功的门店、表现一般的门店及较失败的门店来发现哪些特性存在于成功门店及失败门店。

另外一个方法是勘查其他经营者或竞争者的经验。他们的定价如何？最成功的门店是哪家？为何最成功？他们选址成功的共同特点是什么？同样的，几乎每个人能够识别并观察到不成功或失败的店并应该避免他们的地段特性。研究失败店与研究最成功的店一样有用!

在某些程度上，所有的零售店或餐厅都在竞争争取同样的消费金额。然而，不同场景在不同行业的区别比较大。以用餐的消费金额为例，一个有小孩的家庭及没有小孩的专业人士夫妻的用餐消费有所不同，甚至一对夫妻跟朋友或同事一起用餐也有差异。其他因素的差别可能在早餐、午餐及晚餐消费，或简餐对比高档用餐的成本。就像特殊事件的用餐，娱乐用餐增加了一个重要的维度。

几乎所有的零售店或餐厅用某种方法来预估营业额。然而，他们经常产生不正确的结果。评估会影响一家店潜力的所有因素才能正确完成预估营业额的工作，不幸地，很多人经常使用简单的计算方法来预估营业额，有些不科学的方法是评估商铺租用成本（或买地建造成本）及相关的入驻成本，然后用那个数字来倒推所需要的营业额，虽然了解这些成本及结果很重要，那是一个愚昧的方法来处理如此重要的风险！相比一个失败店的成本及心理和财务痛苦，做好一个正确的营业额预估的成本是极小的。

店址的经济性表示一个商家在一个特定店址所产生的营业额及经营成本足以支撑其商铺租赁（或购买）及设备等成本，当然要能创造可接受的利润及投资回报。有两个方向来探讨这个议题。

第一，仔细预估一个特定店址的销售潜力来确定一个可接受的商铺租赁成本（或购买成本）；

第二，市场上的经济性，例如租赁成本或购置成本，指出了所需的销售水平来支撑一家特定商店。

为了让一家店提供足够的投资回报，其销售额潜力必须匹配或超过店址的经济性。越来越多的商家正在重新评估他们的经营目标，因为他们的每店营业额不足以弥补现有的租用成本。通常，他们必须修正其营运，有时较高的成本来自于环保规定或消防卫生要求的改变。在其他情况，他们必须重新定义其目标来削减成本，并瞄准会产生较高营业额的地段位置，关闭那些不再能产生经济效益的店面。

对于连锁店而言，还可以再加上一个法则，就是广告及市场渗透。经验告诉我们足够数量的门店已经在市场开业了，广告、顾客接受度及市场知名度应该对既有店及新店有正面的整体影响。虽然这对一些经营良好的成功连锁店行得通，它不是对所有连锁公司都是可行的。近来，增加的竞争及市场上过多的门店（例如餐饮行业）已经夷平或减少很多公司的同店销售额。

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