住房租赁风险提示
看房篇
1.哪些房屋不得出租？
A:
根据 《商品房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2.需要租赁房屋，看房时应查看哪些证明材料？
A:
如果业主本人在场，需要查验业主身份证明（如身份证或户口簿）以及房地产权属证书；如果业主是委托经纪机构办理，则需要查看业主的授权委托书和房地产权属证书。
3.实地查看租赁房屋时，应重点看哪些？
A:
一是如房屋内有床、衣柜、桌子、洗衣机等日常设施的，应查看是否能正常使用，确认需要留下和不需要留下的物品并逐一确认；二是查看房屋内电源插头、电路开关是否都有电，是否存在安全隐患；三是查看厨房、卫生间上下水、燃气设施是否正常，是否存在漏水、漏气等情况。
签约篇
4.房屋租赁合同是否必须采取书面形式？
A:
租赁期限在6个月以上（含6个月）的应当采取书面形式订立租赁合同，否则将被视为租赁期限不确定，此种情形下，承租人或出租人均可随时单方解除租赁关系（出租人解除的，应当给予承租人合理的搬迁期限）。故从保护双方利益明确权责的角度出发，建议承租或出租房屋时均应签署书面租赁协议。
5.房屋租赁合同最长期限是多少年？
A:
房屋租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
6.违法建筑、临时建筑物房屋租赁合同是否有效？
A:
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，属于违法建筑，故基于违法建筑签订的房屋租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。以上两种情况，如在一审法庭辩论终结前，主管部门批准建设或者批准延长使用期限的，合同相应有效。
7.房屋租赁合同中必要的条款有哪些？
A:
（1）基本信息：包括房屋的具体地址（以房地产权属证书为准）、居住用途和人数等；（2）金额条款：确认租金、押金的金额及比例，如果通过第三方机构签署合同还需要明确经纪服务费的金额，以及续租是否需要缴纳中介费；（3）日期条款：合同中需要明确起租时间、到期时间（或租赁有效期），以及房租缴纳时间。如果存在房屋续租，一般需要至少提前一个月与业主进行协商；（4）费用承担：主要明确水、电、燃气费、物业管理费等相关生活缴费的承担方；（5）设备维修：主要明确维修责任和维修范围，特别需要明确房屋内设施损坏，在什么情况下需要自行维修，什么情况下需要委托方或业主维修，由谁承担维修费；（6）违约责任：主要明确哪些行为属于违约即可。
8.与“二房东”签订合同，需要注意什么？
A:
“二房东”是指房屋承租人因为自身原因，不能按照合同约定租赁限期继续承租，而将房屋再转租给他人的情形。由于“二房东”转租存在收取租金跑路、无法履约的责任风险，因此与“二房东”签订转租房屋合同时，除了需要查验“二房东”的身份证明外，还应特别注意，租房行为必须让房屋业主知晓，并且得到授权和书面同意，同时确认租金金额、租赁期限等重要条款。
9.“房中房”的租赁合同是否具有法律效力？
A:
《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位，不得将房间进行分割后出租，分割后出租的行为属于违法行为。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
10.房屋租赁合同是否需要备案？
A:
需要。《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地住建（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
11.办理房屋租赁登记备案应当提交哪些材料？
A:
办理租赁合同备案证明时需要当事人或者授权委托人到现场，并携带租赁合同当事人的身份证件原件和复印件、房地产权属证书原件和复印件、房屋租赁合同原件和复印件、授权委托书等相关资料。
12.“一房多租”情况下如何确定承租人？
A:
出租人与多个承租人就同一出租房屋签署租赁合同，且合同均有效的，应按照如下顺序确定实际履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的，不包括承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立时间在先的，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。
13.承租人是否可以转租？
A:
承租人仅可在出租人书面同意的前提下进行转租，即在租赁合同明确写明承租人有权转租的可以转租，在租赁合同中未约定可以转租的情形时，应当视为出租人不同意转租。此时如需转租，承租人需得到出租人同意转租的证明。承租人未得到出租人书面同意擅自转租的，出租人有权解除其与承租人之间的租赁合同。
14.房租、押金、经纪服务费交给谁？
A:
一般情况下，由业主直接出租的，房租、押金等费用统一交给业主，业主出具票据。若通过经纪机构达成租赁交易，在查看业主身份信息、房地产权属证书后将押金和租金直接交给业主，经纪服务费交经纪机构，并且留好付款凭证。
15.通过第三方机构租赁房屋，怎样确保房租支付安全？
A:
一是注意查验房租支付账户是否是营业执照注册的企业基本账户；二是在线支付的要检查凭证，并保存截图；三是谨慎选择新兴的支付软件和金融担保类产品，尽可能选择大平台的产品，保留好付款凭证。
16.什么是“租金贷”？
A:
长租公寓“租金贷”业务，属于租赁公司和金融机构合作的一种模式，租客同时签下租约与贷款合约，金融机构替租客支付房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款及利息，需谨慎选择。
17.“租金贷”可能存在哪些风险？
A:
一是可能存在租赁公司挪用租金，导致业主无法收取资金，可能将房屋收回，租客则无法按合同继续租赁使用房屋；二是租客签署了“租金贷”合同，无法继续居住，但若不按“租金贷”合同偿还贷款，则导致承租人个人征信问题。如果确需办理“租金贷”的，建议消费者审慎选择。
18.如果确需办理“租金贷”需要注意什么？
A:
首先要尽可能选择规模较大、运作规范的房屋租赁机构；其次要注意贷款机构是否在中国人民银行、银监会、地方金融主管部门登记备案，业务办理流程是否透明，收款人是否为真实业主。建议消费者谨慎选择。
19.个人出租住房出租人需要缴纳哪些税？
A:
按照现行税务政策规定，个人出租住房需向国家税务部门缴纳个人所得税和房产税。
交房篇
20.交房时需要查验哪些设施设备物品？
A:
除了水、电、燃气费之外，应该再次检查看房时所看到的屋内设施，避免入住使用后出现故障，难以辨别责任归属。同时，查验中需注意家具设备、家用电器是否正常使用、有无故障。在全部查验确认无误后，须签署《物业交割单》。
21.钥匙交接需要注意哪些？
A:
按照小区对应楼层设置交接钥匙，如小区门禁卡、单元门禁卡、大门钥匙、房屋钥匙等。同时，要对所租房屋钥匙门锁的安全性进行确认。
22.承租房屋费用结算应注意哪些？
A:
查看仪表数据，如水、电、燃气的数据和剩余金额，确认是否有欠费，确定物业管理费的缴纳情况以及后续费用的结算方式，相关费用缴纳金额在入住前需要双方确认、记录清楚，到期交房后多退少补。
23.承租人是否可以对承租房屋进行装饰装修？
A:
房屋是否可以装饰装修以及租赁期满后如何处置，应在租赁合同中予以明确约定。
24.承租人未经出租人同意对承租房屋进行装饰装修会有什么责任？
A:
承租人未经出租人同意擅自装饰装修的，其有义务将装饰装修物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。
25. 租赁房屋被设立抵押在先，债权人实现抵押权（拍卖）是否影响承租人权利？
A:
租赁房屋被设立抵押在先，签署租赁合同在后的，一旦出现租赁房屋被强制执行时，承租权无法对抗抵押权人所享有的抵押权益，实现抵押权时，买受人有权不再履行原租赁合同。
维权篇
26.承租人什么情况下可以解除合同？
A:
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；（3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；（7）租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；（8）不符合《建筑法》《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；（9）一房多租的有效合同不能实际履行的。
27.交房后业主或房屋出租机构突然提前收房该如何维权？
A:
首先与业主或房屋出租机构了解收房的原因；其次查看所签订的租赁合同，业主或房屋出租机构提前收房是否属于合同中的违约责任，是否按合同条款预留时间搬家等，如业主或房屋出租机构违约，则可以按照合同约定要求赔偿；同时，可向住建部门、市场监督管理部门、行业协会进行投诉、调解，或向仲裁机构申请仲裁、通过人民法院进行诉讼等。
28.合同期内违反合同约定恶意涨房租如何维权？什么是弹幕样式？
A:
在合同期内出现恶意涨价、并要求搬离的情况属于违约行为，应该按照合同约定承担违约责任，协商不成的，可向住建部门、市场监督管理部门、行业协会进行投诉、调解，或向仲裁机构申请仲裁、通过人民法院进行诉讼。
29.承租的房子业主要卖可以要求承租人搬离吗？
A:
按照相关法律的规定，房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对租赁人和新房主继续有效。业主是不可以随意要求租户搬离的，需要按照合同条款履行相应的约定。“买卖不破租赁”，对于承租人来说，业主出售房屋，在租的承租人具有优先购买权。
30.本次住房租赁中介机构乱象专项整治重点是什么？
A:
发布虚假房源信息，隐瞒影响住房出租的重要信息，诱骗群众租房；实施价格串通、囤积出租房源、捏造散布涨价信息、收取未明码标价的费用等价格违法行为；违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务；没有取得营业执照、备案证明，采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣押金、租金及其他保证金、预定金等违法违规行为。
31.维权的途径有哪些？
A:
一旦出现权益受损的情况，可以通过住建部门、市场监管部门、消费者协会、行业协会维权，登录官方网站或拨打指定投诉电话进行投诉和维权，或向仲裁机构申请仲裁、通过人民法院进行诉讼等。
二手房买卖风险提示
看房篇
Q:
32.怎样识破网上虚假房源？
A:
（1）房价是否明显低于同区域均价；（2）看房平台是否承诺虚假房源的赔偿；（3）图片与房源信息是否匹配；（4）房源介绍是否体现关键信息。
Q:
33.看房时需要提供身份证件、签署经纪机构提供的《看房确认单》吗？
A:
根据《房地产经纪管理办法》相关规定，房地产经纪机构为购房人提供房屋承购经纪服务时，应当查看委托人的身份证明。同时，签署《看房确认单》是房地产经纪机构提供服务的依据，可以签署，但要仔细阅读其内容及条款，避免产生纠纷。
Q:
34.看房一般需要了解房屋周边哪些信息？
A:
一是房屋周边的生活配套情况，如超市、学校、医院等；二是房屋周边的交通是否便捷；三是小区绿化及公共设施情况；四是房屋装修情况，了解装修新旧程度；五是房屋采光、通风情况；六是核查周边是否有嫌恶设施情况；七是小区的安全情况；八是房屋所在楼栋的梯户比情况等信息。
Q:
35.看房时需要核查房屋内部哪些细节？
A:
一是检查水压、气压情况；二是检查屋内水管裸露位置、房间四角、窗帘背后墙面及遮挡墙面是否有渗水发霉现象；三是检查通水管道是否老化、下水是否通畅，房间及阳台围栏、窗框是否生锈老化；四是检查房间插座电源是否方便，承重墙是否有改动，房间格局是否有大的调整。建议通过房地产经纪机构尽可能拿到原业主当初装修房子的施工设计图纸，方便日后的改装和维修。
Q:
36.看房时需核查哪些证明材料？
A:
对于有意向购买的房屋，需要查验房屋业主的身份证件及房地产权属证书，并确认业主具有真实的出售意愿，确保房屋可以正常出售。
Q:
37.哪些房屋不能交易？
A:
（1）不符合交易条件的保障性住房；（2）未依法登记领取权属证书的房屋，如所谓的“指标房”；（3）权属有争议的房屋；（4）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（5）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（6）依法收回土地使用权的房屋；（7）法律、行政法规规定禁止转让的房屋。
Q:
38.是否能私下交易无证无产权房？
A:
凡未取得《房屋所有权证》或《不动产权证》的商品房、经适房、保障性住房、集资房、合同房、小产权房等按照法律规定一律无法上市交易，私下交易属违法行为，交易行为不受法律保护。请谨防房地产经纪机构及经纪人打着低价销售的幌子、可以更名或办证的承诺等手段蛊惑购房人购买，以免造成不必要的损失。
Q:
39.就自行搭建的“阳光房”等违章建筑签署的合同，受法律保护吗？
A:
违章建筑是指未经许可的扩建、搭建物，因建造违法，无合法的所有权，不受法律保护。因此，就自行搭建的“阳光房”等违章建筑签署的合同也不受法律保护。
Q:
40.贷款还未还清的二手房，可以卖吗？
A:
可以。需要到银行归还剩余贷款，解除抵押后再进行交易。
签约篇
Q:
41. 怎样选择正规的房地产经纪机构进行二手房交易？
A:
首先，要看房地产经纪机构是否取得工商营业执照，是否在当地住建部门备案，并取得存量房网签资格，是否加入行业协会，自觉接受行业自律管理；其次，要选信用口碑好、社会信誉好、无不良诚信记录的房地产经纪机构；第三，消费者还应查看其业务流程、服务内容、服务标准、收费项目以及交易资金监管帐户等交易服务信息，以便自己作进一步的了解和判断。
Q:
42.怎样选择正规的房地产经纪人员提供交易服务？
A:
首先要看房地产经纪人员是否持有《房地产经纪专业人员职业资格》证书（即全国房地产经纪人或全国房地产经纪人协理），只有取得职业资格证书的经纪人员才能在经纪服务合同上签名。其次，可以通过经纪人所属的经纪机构了解该经纪人员工作服务年限及其他相关基本信息，以便作进一步了解和判断。
Q:
43.委托房地产经纪机构出售或购买二手房，签订委托合同时应注意哪些问题？什么是弹幕样式？
A:
签订委托合同时，应确认委托方式，列明受托人的姓名、身份证号等信息，明晰约定委托事项、权限及期限。尽可能不要签订全权委托合同，注意控制交易风险。
Q:
44.签订经纪服务合同应注意什么？
A:
2018年10月，我市房地产行业主管部门发布了房地产经纪服务系列合同示范文本。建议交易双方主动选择使用合同示范文本，注意合同中交易佣金的收取数额、支付方式及支付时间，其延伸服务项目及收费标准，以及交易各方的违约责任与争议解决办法。同时，居间服务合同参与业务的经纪人员必须在合同上签字，并须加盖房地产经纪机构印章。
Q:
45.二手房经纪服务合同应包含哪些内容？
A:
（1）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、身份证件、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（2）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（3）服务费用及其支付方式；（4）合同当事人的权利和义务；（5）违约责任和纠纷解决方式。
Q:
46.房地产经纪机构为购房人、售房人提供房地产经纪服务，可以收取哪些费用？
A:
根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。目前国家对房地产经纪服务收费实行市场调节价，关于收费问题应由委托人与经纪机构自行协商确定，房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标示收费标准、服务内容、服务标准等信息。
Q:
47.需要经纪机构提供代办服务应注意什么？
A:
根据《房地产经纪管理办法》相关规定，对需要经纪机构提供代办产权过户、代办银行贷款等其他服务的，委托人应与经纪机构另行签订委托代办服务合同，确定服务事项、收费标准等。
Q:
48.如何合理约定中介服务费？
A:
由于房屋交易时间跨度长、过程复杂，决定了房地产经纪机构对房屋买卖双方提供的服务不仅仅包括促成交易、签订合同，还可能包括协助双方缴纳税费办理、房屋过户和物业的交割。因此，签订买卖合同时，要与房地产经纪机构协商确定中介服务费给付的环节、实行分期付款，才能更好的保护自己的利益。
Q:
49.如何明确中介缴费项目？
A:
房屋交易涉及税费项目交易等，一是要求房地产经纪机构在书面告知书中明确告知，二是在买卖合同中明确由谁承担，对于书面告知书和合同之外的费用可一律拒缴。
Q:
50.消费者可以要求经纪机构“包干收费”吗？
A:
根据《房地产经纪管理办法》相关规定，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈，一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。因此，为避免一些不良中介吃差价，使消费者利益受损，提醒交易当事人切莫与房地产经纪机构签订“包干收费”的服务合同。
Q:
51.二手房交易中，签订房屋买卖合同应注意什么？
A:
签订二手房买卖合同过程中要慎之又慎，要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；要弄清所有条款的内容，真正认可，不要勉强签订。特别需要注意审查合同中房款金额、支付方式及支付时间，交纳的各项税费名目、税费承担责任方，以及交易双方的违约责任与争议解决办法。
Q:
52.签订房屋买卖合同前，是否需要对房屋进行查档？
A:
需要。为保障房屋交易安全，需要在签订买卖合同前对房屋进行查档确权，确保房屋不存在查封等不能交易的情形。
Q:
53.签订房屋买卖合同时，买卖双方需要准备哪些资料？
A:
卖方需准备身份证件、婚姻证明、户口本原件、产权证（原件或复印件）；买方需准备身份证件、婚姻证明、户口本原件、收入证明、银行流水以及个人征信证明。
Q:
54.签订房屋买卖合同时，产权人没到场，受托人到场可以签合同吗？
A:
受托人签订房屋买卖合同的，必须要有委托人亲笔签名的授权委托书，业主不在国内的还要经过当地的中国大使馆进行公证，只有在这些手续齐全的情况下受托人才可以签订合同。
Q:
55.房屋产权人委托他人代为签订房屋买卖合同的，委托人出具的《授权委托书》应包含哪些内容？
A:
一份合法有效的《授权委托书》应包含委托人和受托人的基本信息、授权委托事项、授权委托期限及委托人本人亲笔签字。
Q:
56.房屋出卖人或买受人可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？
A:
不可以。根据《房地产经纪管理办法》的规定，居间机构应保证与交易房屋无任何利害关系，因此，经纪人不能作为出卖人或买受人的代理人签署《房屋买卖合同》。
Q:
57.与未成年人签房屋买卖合同，需要注意什么事项？
A:
房主是未成年人的，签约时需监护人到场并代理出售、签约，并提供监护权存在的证明资料（出生证明），产权人还需提供身份证原件、户口本原件、监护人身份证原件。
Q:
58.定金和订金有什么区别？
A:
定金有担保性质, 当收取定金的一方违约时，定金可双倍返还，定金的支付金额不超过合同标的额的20%，而订金不具有担保性质，收受方违约订金只能原额返还。
Q:
59.意向金和定金有什么区别？
A:
意向金是买方对房屋有购买意向后，以书面形式确定，并支付给房地产经纪机构代管的款项，以此获得跟卖家优先谈判的机会，若买卖双方未形成一致意见，意向金可以退回；而定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为履行合同的担保，对买卖双方都有法律约束。如买方违约，那么定金不予退还，如果卖方违约应双倍返还。
Q:
60.如何确定购房意向金转为定金了？什么是弹幕样式？
A:
当房地产经纪机构告知已经帮买方达成购买要求，并在征得买方同意的情况下，房地产经纪机构按照约定将购房意向金转给房屋卖方，卖方出具定金收条后，该购房意向金便转为了定金。
Q:
61.居间买卖合同签署了可以撤销吗，需要承担哪些责任？
A:
居间买卖合同通常为经纪机构、买方、卖方三方签署的协议，买卖双方任何一方都可以要求取消居间服务，撤销合同，但需要按照合同约定承担违约责任。
Q:
62.买卖双方与房地产经纪机构签订的相关合同有示范文本吗？
A:
有的，为规范存量房交易行为，保障交易当事人的合法权益，2018年12月17日住建、工商部门联合印发了《宜昌市存量房出售经纪服务合同》《宜昌市存量房购买经纪服务合同》《宜昌市存量房买卖居间服务合同》《宜昌市存量房交易代办服务合同》，可以通过宜昌市住建局门户网站查看下载。
Q:
63.什么是二手房交易合同网签？
A:
我市自2010年8月1日起实行存量房交易合同网上备案（即通常所说的二手房交易合同网签），并发布了《宜昌市存量房买卖合同》示范文本。规定存量房买卖双方自行达成交易的，可直接向交易机构申请办理交易合同网上备案，由交易机构工作人员通过网上操作系统为交易双方提供签约备案服务。存量房交易当事人委托房地产经纪机构居间或代理的，由受委托的经纪机构提供网上房源信息发布和签约备案服务。
Q:
64.怎样进行二手房交易合同网签？
A:
签订房屋买卖合同时，房屋买卖双方在提供居间服务的房地产经纪机构帮助下，或双方自行到市不动产交易产权部门，办理《宜昌市存量房买卖合同》网上签约备案，备案合同需打印后经各方签字盖章。
Q:
65.二手房交易合同网签有什么好处？
A:
与新建商品房交易相比，二手房交易环节更为复杂，且交易双方大部分为个人，不可控因素带来的风险更多，而网签合同能够最大限度保障买卖双方合法权益。
Q:
66.什么是二手房交易中的“阴阳合同”？
A:
二手房交易中的“阴阳合同”是指，房屋交易当事人为规避房屋交易税费等目的，就同一套房屋签订不同交易价款的合同。
Q:
67.房屋买卖双方签订 “阴阳合同”有哪些风险？
A:
对买方主要存在以下风险：（1）真实意思认定的风险；（2）无法取得高额贷款的风险；（3）再售承担高费用的风险；（4）合同不成立的风险；（5）行政处罚和刑事追究的风险。对卖方同样存在着风险：（1）买卖合同可能被宣告无效的风险；（2）房款不能全额收回的风险；（3）行政处罚和刑事追究的风险。因此提醒交易双方要按照真实成交价格签订房屋买卖合同，不要为规避税费而签订阴阳合同，避免产生交易风险。
Q:
68.在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已被出租，出卖人承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，是否可以在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”？
A:
不可以。应根据签约房屋的实际状况填写“房屋已出租”，并在合同中另行约定租赁期限和租金、押金的处理方式。
Q:
69.出卖人要出售的房屋已出租，需要承租人提供相关资料吗？
A:
房屋租赁期内，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人要出售已出租的房屋，须承租人提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》。
Q:
70.如房屋出卖人售房，但承租人不肯提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》，出卖人该怎么处理？什么是弹幕样式？
A:
房屋出卖人在签约前履行通知义务，向承租人发出《关于行使优先购买权的通知》，如承租人在收到该通知后15日内未明确表示购买的，则视为放弃，出卖人可签署《房屋买卖合同》。
Q:
71.在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已被抵押，出卖人承诺自行解除抵押，是否可以在买卖合同中的“房屋抵押状况”处选择“未抵押”？
A:
不能。应根据签约时交易房屋的实际状况填写，应选择“房屋有抵押”，并在《房屋买卖合同》中明确约定办理抵押注销手续时间。
Q:
72.交易已抵押的房屋时，应如何把控签约风险？
A:
（1）核查房屋产权情况：查看房地产权属证书原件并到相关部门进行核房，将抵押权人、抵押金额、出卖人债权债务关系等相关信息核实清楚，综合考量风险后决定是否购买。
（2）核查房屋占有情况：如果抵押权人是担保公司或个人的，需要特别注意核实该抵押权人是否签订了其他的协议，如长期的房屋租赁合同，核查房屋的实际占有情况，避免将来无法入住。
（3）签署合同时，应明确约定房屋抵押情况，并约定办理还款解押的时间和注销抵押登记的时间。
Q:
73.多人共有一套房屋，签定房屋买卖合同时需要注意什么？
A:
多人共有一套房屋，共有权人需全部到场，不能到场的共有权人需出具本人签署的《授权委托书》，否则，所签署的合同可能无效。
Q:
74.若卖方为已婚或离异的，签订房屋买卖合同时应注意什么？
A:
若卖方已婚，需夫妻双方到场。若配偶不能到场，配偶为非共有权人，需出具本人签署的《配偶同意出售证明》；若配偶为共有权人，需提供《配偶同意出售证明》和本人签署的《授权委托书》。卖方离异，需提供财产分割证明（离婚协议、法院判决书）。
Q:
75.如交易双方签订了房屋买卖定金协议后，买受人并未实际支付定金，此时定金协议是否生效？
A:
不生效。根据法律规定，定金合同是实践性合同，以定金的实际支付为生效条件。因此，如定金尚未实际支付，则定金合同不生效。
Q:
76.签订房屋买卖定金协议后，买受人支付定金，后房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么权利？
A:
房屋出卖人违反房屋买卖定金协议，根据定金罚则，房屋买受人可以要求房屋出卖人双倍返还已支付的定金。房屋买受人应保留好房屋出卖人拒绝签署合同的合法有效证据，包括电话录音、催告函、短信等。
Q:
77.签约后房屋出卖人拒绝出售房屋，房屋买受人能否同时主张双倍返还定金和支付违约金？
A:
不能。根据我国《合同法》，就同一违约事实，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方只能选择适用其一。
Q:
78.怎样保证二手房交易的资金安全？
A:
2014年10月1日起我市实行存量房交易资金监管制度，房屋买卖双方达成存量房交易协议的，应当经过主管部门开设的监管账户划转交易资金，以保证买卖双方资金安全。买卖双方约定不实行监管的，应共同向主管部门申请并出具《承诺书》。房地产经纪机构、房地产经纪人员不得代收代付客户交易资金。为保证交易资金安全，提醒房屋交易当事人坚决抵制房地产经纪机构利用P2P互联网金融平台提供的首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的服务。
Q:
79. 二手房资金监管业务流程是什么？
A:
存量房交易合同网上备案签订资金监管协议存入交易资金到监管账户领取监管证明产权登记至买方名下划转交易资金至卖方指定银行账户
存量房交易合同网上备案签订资金监管协议存入交易资金到监管账户领取监管证明交易不成功交易资金退回买方银行账户
Q:
80.二手房资金监管范围有哪些？
A:
交易资金监管范围为当事人按约定存入监管账户的交易资金。交易资金只包括房款，不包括办理房屋过户涉及的各项税费或者其他款项。
Q:
81.签约后，产权人去世，买受人可以要求继续履行合同吗？如何履行？
A:
可以。需由继承人办理完继承手续之后，由继承人继续履行合同。在继承人不予配合办理相关手续及履行合同时，房屋买受人可以通过法院起诉全部继承人，要求继承人继续履行原合同，配合买受人办理过户手续。
Q:
82.交易双方签署《房屋买卖合同》后，对合同条款进行变更的，应该怎么处理？
A:
对合同条款进行变更的，可在合同中直接修改，也可另行签订补充协议。在合同中修改的，交易双方务必在修改处签字、签署日期确认。签订书面补充协议的，须交易双方在合同末尾签字、签署日期确认。
Q:
84.经纪人在签署合同时，能否向买卖双方承诺贷款的利率、金额及放款时效？
A:
不能承诺。买方申请银行贷款的借款合同，由买方与银行签署，贷款银行将根据买受人征信、房屋状况、银行政策决定贷款的利率、金额、放款时效等问题，经纪人仅能根据交易惯例对上述内容作出预判，但不能作出承诺。
Q:
85.办理购房贷款时，等额本金与等额本息两种还款方式哪个更划算？
A:
目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种：等额本金还款法和等额本息还款法。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
Q:
86.买房前怎么查询自己的征信情况？
A:
（1）个人征信记录自助查询。使用身份证原件，根据自助查询机的提示进行查询，系统会自动打印个人信用报告。
（2）登录中国人民银行征信中心（网址http：//ipcrs.pbccrc.org.cn）网上查询，在线进行身份验证通过后，即可查看个人信用报告。
（3）到中国人民银行分支机构进行现场查询。提供本人有效身份证原件及复印件，在查询网点填写《个人信用报告本人查询申请表》后提交查询申请。
Q:
87.父母的房屋过户给子女有哪几种方式？
A:
父母的房屋过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。继承只有在父母去世后才能办理过户。赠与就是父母在世时，把房屋赠送给子女。父母也可以通过买卖方式将房屋过户给子女，流程、费用与普通二手房买卖相同。
Q:
88.房屋出现哪些问题将无法过户？
A:
房屋违建、设有抵押、限购、法院查封、共有产权人不知情等情形下房屋将无法过户。
交房篇
Q:
89.房屋没有过户前就交房有哪些风险？
A:
房屋在没有正式过户前，房屋的所有权属于原业主，未过户就交房，若出现不能过户的风险，交易当事人利益难以保障，特别是提前装修后风险更高。
Q:
90.精装房验房时有哪些注意事项？
A:
精装房验房时，需要注意检查以下情况：
（1）厨卫水路检查，将所有水龙头打开接满，再检查排水速度；马桶的下水检查、地漏需多检测，留意上下层是否渗水漏水。
（2）电路检查，将所有灯具打开，是否全亮；仔细检查每个插座，是否正常通电。
（3）墙面、地面检查，通过敲击听声音检查瓷砖是否空鼓，观察墙漆是否开裂。
（4）建材品牌核实，核实建材品牌真伪，并索要相关说明书。
Q:
91.二手房物业交割流程是什么？
A:
（1）卖方按约定腾退房屋；（2）买卖双方到场，如果有租户，也需要到场；（3）买卖双方清点设施、设备，买方对附属设施设备、装修及附赠家具家电等进行验收；（4）卖方结清水、电、数字电视、电话、宽带、燃气欠费，办理水、电、燃气等过户手续；（5）卖方结清卫生费、停车费、物业费等相关物业欠费，结余的住宅专项维修资金自动跟房走；（6）确认卖方户口是否迁出，以便买方迁移户口；（7）领取钥匙，更换门锁；（8）签物业交割单，结清尾款即完成交易手续。
Q:
92.二手房交易完成，验房应注意哪些问题？
A:
结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。结清电话费，协助有线电视过户，结算维修基金。附属设施的交割，在交房时应对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收。迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买卖双方应就此问题约定清楚。
Q:
93.房屋物品交接需核验哪些？
A:
将房屋的家具设施、家用电器品牌、尺寸、型号与签订合同时所记载的物品清单逐一核对，同时注意检查电器设备是否能够正常运行。
Q:
94.买卖双方就水、电、气如何结算，需要过户吗？
A:
需要过户。买方在交房前应要求卖方提供最近一次水、电、气缴费凭据（或购买凭据），同时，交房当日应记载读取水、电、气指数。
Q:
95.房屋出卖人逾期交房，不搬出房屋的，房屋买受人能否清户？
A:
不能。因为房屋出卖人尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，房屋买受人不能自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需由房屋买受人承担。这种情况下，建议房屋买受人向法院起诉，要求出卖人交付房屋。
Q:
96.在宜昌购买二手住房可以落户吗？
A:
目前，在宜昌购买二手住房可以办理落户。
Q:
97.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？买受人可否向法院起诉要求判决强制迁出户口？
A:
房屋买受人可告知出卖人逾期迁出户口的违约责任，同时可以向出卖人发送履约《催告函》。若经催告后，房屋出卖人仍拒绝迁出户口的，可以根据合同中的相应条款，以诉讼方式要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约责任。户口迁移属于公安机关的行政管辖范围，不属于民事案件受理范围，故买受人不能通过诉讼的途径强制出卖人将户口迁出。
Q:
98.哪些情况可认定为不可抗力？
A:
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如地震、台风、海啸征收、战争等情况。
Q:
99.本次二手房买卖中介机构乱象专项整治重点是什么？
A:
以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，恶意克扣保证金和预定金；为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息；非法侵占或者挪用客户交易资金；未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构营业执照和备案信息、服务项目、服务内容、收费标准；未取得营业执照和登记备案，擅自从事房地产经纪服务，未按要求向房地产主管部门报送事中事后监管备案信息等违法违规行为。
Q:
100.二手房交易中常用的维权途径有哪些？